经济适用房与棚户区改造区别，差别还是挺大的

近年，买卖棚改拆迁安置房纠纷越来越多，各地法院裁判也各有不同，有肯定的，有否定的，那么类似于这种棚改拆迁安置的房子到底能不能买？购买者能不能获得房屋就成为很多已经购买拆迁安置房或准备购买拆迁安置房者心中一个疑问。今天我们来说说经适房与棚改房的一些区别。

一、什么叫拆迁安置房？

拆迁安置房顾名思义就是用于安置拆迁户的房屋。在我国拆迁大体上分为两类，集体土地上房屋拆迁和国有土地上房屋拆迁。集体土地上房屋拆迁的基本流程是征地+拆迁，国有土地上房屋拆迁就是征收拆迁。两者所依据的法律法规也有不同。

(一)集体土地上房屋拆迁

在城中村和城市郊区农村中一旦遇到拆迁，绝对和中彩票一样，手中几套房、存款数百万，立马转身成为百万甚至千万富翁。该部分拆迁户大多是欢迎拆迁的，即使有少数拆迁纠纷，那也是想被拆迁人想享受更多拆迁补偿而引发的纠纷。

集体土地上房屋拆迁的第一步是征收土地，主要依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及各省的土地管理条例。基本流程是：土地规划—办理土地置换指标—拟定征地补偿方案—办理征地审批手续—发布征地公告—和村委会签署征地协议—和村民签署拆迁安置协议(货币/房屋)—领取货币/拆迁安置房。

(二)国有土地上房屋拆迁

该拆迁是针对房屋的土地使用权为国有。该部分拆迁不涉及土地征收，仅单纯的为地上附着物的征收。前一段时间老百姓一致担心的土地使用权70年期满后怎么办的问题，随着《物权法》和中央一系列政策的出台，也逐渐烟消云散。国有土地上房屋拆迁主要分为产权房和非产权房。产权房指的是被拆迁人具有合法的房屋所有权证。非产权房主要指的是公租房，公租房包括政府公租房和单位自建出租房。国有土地上房屋拆迁的主要法律依据是《国有土地上房屋征收和补偿条例》，基本流程是：发布征收公告—拟定征收补偿方案—签署拆迁安置协议(货币/房屋)—领取货币/房屋。国有土地上拆迁安置的房屋有可能是商品房也有可能是拆迁安置房。如果置换的是商品房，被拆迁人直接取得了房屋权属证书，同其他的商品房无差异，不再本文考虑范围内。

政府在建设拆迁安置房时，一般都是建设一个大的安置房片区，其中一般情况下都会包括拆迁安置房、中低价商品房、廉租房。政府在开发建设此类片区时，早些年都是政府自己筹建开发公司进行开发，现在开始逐渐将该类项目交由专业的开发商进行开发，不过一般都会限定开发商的利润(如8%)，同时会给予开发商一些其他优惠政策。

二、拆迁安置房与经济适用房的区别

依据《经济适用住房管理办法》，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。该类型房屋具有政府保障功能，是政府在归集税收后，一种造福于民的举措，是社会资源二次调控分配的手段，目的是让城市低收入人群能够居者有其屋。经济适用房对于购买、使用、转让均由一整套制度，购买者必须是城市低收入家庭、仅能自住不得出租牟利、出售时需要符合一定的时间限制，有的地方出售还需要向政府缴纳一定的费用。

经济适用房与拆迁安置房的区别主要体现为：

1、取得方式不同。拆迁安置房是被拆迁人原房屋被征收补偿所得;经济适用房是申购人符合低收入条件并公示后购买所得。

2、取得是否存在对价不同。拆迁遵循的是补偿原则，拆迁安置房一般都是被拆迁房屋置换所得;经济适用房具有很强的福利保障性质，政府让渡了一部分收益给申购人，申购人支付的价格远远低于市场价格。

3、处分权利大小不同。拆迁安置房所有人可以自行决定房屋是自用还是出租;经济适用房仅能为自住。

三、拆迁安置房买卖协议的效力问题

一些被拆迁人取得拆迁安置房后，会将其中的一套或几套房屋出售给他人，从而获取部分现金作他用。因为该房屋当时尚未取得房屋所有权证，价格较市场价相对比较低廉，吸引了一部分购房者。但购房者购买并入住几年后要求出售者办理过户手续时，一些出售者因为市场价格与当时购买价格的巨大差异而心里不平衡，往往要求购房者在支付一定的费用才协助过户，一些购房者可能会妥协，但也有一部分购房者不同意而发生纠纷，进而起诉至人民法院。那么在这种协议中主要需要明确的是两个法律问题。

1、未取得房屋所有权证的买卖协议是否有效？

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条 ：“下列房地产，不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的。” 目前大多的拆迁安置房买卖协议都属于该类情形，违反法律规定是肯定的了，但就是一定无效吗？答案是否定的，该类协议是有效的。我国法律规定了很多不能干，但很多不能干不一定是无效的。如没领结婚证不能生孩子，没领准生证不能不生孩子，那么孩子生了怎么办？补办呗。很多不能干的法律规定是政府主管部门为了方便管理而规定的，目的是让社会在一套合理的规则内有序运行。在法律理论上，我们将不能干的事分为两类，一类是肯定不能干，干了就无效，就要受到严重惩罚;另一类是不能干，干了也可以，但要补手续，可能还要承担一定的惩罚。前一类叫效力性规定，后一类叫管理性规定。买卖未取得房屋所有权证的协议属于违反管理性规定，该类规定不影响协议的效力，但需要补办相关手续。

2、拆迁安置房买卖协议是否损坏国家或公共利益？

在一些拆迁安置房买卖纠纷的案件中，由一些法院判决认为协议无效，主要理由是该房屋买卖损害了国家和公共利益。笔者不认可该类观点，且在笔者办理的拆迁安置房买卖纠纷案件中，通过与法官的沟通，详细阐述观点，法院最终认可了我的观点，认为拆迁安置房买卖不涉及到国家和公共利益，协议应当有效。

拆迁安置房是被拆迁户原有房屋置换而来，是依据《拆迁安置补偿协议》取得，拆迁强调的是补偿，被拆迁人在拆迁过程中并未享受到国家的福利保障，相反被拆迁人为了公共利益放弃了原有被拆迁房屋及房屋范围内的土地。拆迁安置房与原被拆迁房屋的置换属于对价性的补偿，不同于经济适用住房的保障性质，故不损害国家和公共利益。虽然拆迁安置房买卖过程中存在各种各样的手续瑕疵问题，但不能根本影响协议的效力。