国家规定拆迁房可以买卖吗？这些方面需要注意

房产市场上除了大家熟悉的商品房买卖外，其实也是可以购买动迁房的，只要动迁房产权齐备的话，那么也是可以跟普通的商品房一样进行买卖与过户的，不过这种房子也是存在风险的。那么动迁房可以买卖吗，动迁房买卖有风险吗？

一、何为拆迁安置房？

安置房主要是为了配合相关部门的征地拆迁项目，是相关部门为被拆迁人或者承租人修建的拆迁后居住的房屋。

安置房一般有两种：

一类是类似于商品房的安置房，这类房屋的发放主要是针对重大的城市建设而量身定做的，这类房屋是完全属于个人的，唯一的限制就是取得产权以后的五年内不可以进行交易，最为典型的就是上海为准备世博会召开进行的拆迁活动。

另一类就是房地产公司为了开发地皮围而为被拆迁人准备的低层次的商品房屋。

二、动迁房可以买卖吗？

拆迁安置房其实是可以买卖的，当然比商品房的风险来得大。拆迁安置房的买卖风险主要有以下几个方面：

1、由于安置房没有房产证，无法过户，造成买方付了房款，但却无法取得房屋的产权，买方的权益处于一种不确定的状态。

2、因为没有房产证，造成买方无法确认卖方究竟是不是拟卖房屋的产权人。卖方出示的安置补偿协议和房屋之间难以建立关联。

3、卖方将房屋卖一个买家之后，有可能会再卖给其它人，这样买方就会无端转入与第三人的官司之中。

4、房屋如果升值较多，卖方可能会反悔，买卖合同有被法院判定无效的风险。在此种情况下，其实买方并非处于无保护状态。

三、购买拆迁安置房有何风险？

安置房的购买也是基于个人身份进行的，被拆迁人是适格主体，那么可以获得政府的安置房补贴，初次之外是不可以的。安置房的买卖交易从法律上讲是允许的，从市场行情上讲是划算的。安置房买卖最大的隐形纠纷便是无法一次性办理完毕手续，如果本身和售房人关系不错，那么也不担心后续售房人不配合办理手续，如果和售房人的关系较为尴尬或是遇上无理取闹的售房人，后续办理手续便是一个比较麻烦的事情。安置房的缺陷主要有以下几个方面：

第一，房价上涨容易诱使卖方违约

依据相关法律的规定，安置房的买卖必须在获得所有权之后的五年之后才可以进行，在这五年内进行交易，即使是已经签订相关合同并交付房屋也是无效的，售房人依然可以让买房搬离安置房，是否完成买房手续是房屋买卖是否成立的必要因素。

第二，如果安置房二次拆迁，安置房的买方与拆迁补偿无关。

很多城市的城市化发展比较快，有很多安置房在修建后的几年就会经历第二次的拆迁，第二次拆迁的补偿往往是比安置房买卖时的价格要高，对于高出来的部分从法律上来讲与买方是没有关系的，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，二次拆迁的房屋是属于原房屋的变形，是依赖原房屋的，并非是不依赖于原房屋的孳息与买房无关，另一方面卖方获得二次拆迁的升值利益是依据相关法律规定取得的，合法合理。

第三，不确定不稳定因素过多

在安置房的购置过程中，如果出现卖方死亡或者死亡后涉及遗产继承纠纷，这都将大大降低安置房购买的稳定性。对于安置房的国家税收等政策也将影响买卖双方的交易。

四、动迁房买卖合同注意事项

1、要求所有共有人在房屋买卖协议上签名，否则会面临房屋买卖无效的后果。如果其他共有人委托一人办理的要出具经过公证的授权委托书，或聘请律师见证委托书。

2、合同中明确约定，如出卖人料理产证时不予配合的法律后果。

3、合同条款设定时最好不要全款一次性付清，约定发生5年内不过户交易、一房二卖、抵押他人时的违约责任适当重些，合同中设定担保人或担保物。

4、3年内如发生意外事件等法律事实，如死亡、继承、赠与、抵债、财富因诉讼被执行、再动迁，要确定当出现这一情况时的解决方法。

5、房屋买卖合同中双方当事人的诚信很重要，只要诚信，合同就能比较顺利地履行下去，因此有必要在签署买卖合同，决定购买前对房东的个人信息、家庭状况等做一个必要的了解。有可能的话，调查其资信情况，评估风险大小，防止卖方资信太差、外债过多，因为那种产权人的房屋经常因债权人申请而遭到查封。

6、目前除了将房屋产权证、他项权利证书原件直接交买方保管，并由买方占有房屋以外，如有可能的话，还可以要求卖方将有关房屋的所有权利委托给买方指定的第三人行使，这个第三人必须是买方绝对信任的，保证将来符合交易过户条件时，即使卖方不出面配合，仍然可以由委托人凭公证书直接将房产过户给买方，避免可能产生的诉讼成本和时间成本。

五、如何降低风险？

我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

综上，安置房的买卖是受房产管理部门能否办理产权登记决定的，一般有以下几种情况：

一、有房屋权属证书即可按照普通商品房的程序买卖。

二、若未获得房屋权属证书而进行买卖就要依据法律进行约束了。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第(六)款规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。由此可知，没有房屋权属证书进行的买卖法院一般会认定买卖合同无效，在拿到房屋权属证书的过程中，造成一方因房价涨跌而造成的损失，应由违约方承担责任。

三、如果在房屋买卖交易达成后获得房屋权属证书，但双方存在争议，法院则视为买卖合同合法有效，买方可以申请强制过户。