房地产开发土地征收流程，少一步都是违法的

土地拍卖为地方带来了大笔收入，房地产开发又为地方经济提供了重要驱动。但是这一切的源头——土地征收却鲜有人关注。尤其是农村土地征收，在一些地方存在一些乱像，不少被征收人经常会遭遇违法征收。补偿标准过低，土地补偿费少，不少农民因此吃了亏。土地的红利，不应该忽视农民的权益。农民朋友背后的付出，又有多少人看得见？

在这里要提醒农村的广大被征收人，不能忽视征收程序是否合法的问题。只有合法征收才能带来合理补偿。一旦遭遇违法征收，我们就要熟记“打蛇打七寸”的老话。只有找准征收方的违法点，我们争取合理公平的征收补偿，才会水到渠成。今天我们就来熟悉一下房地产开发土地征收的流程。

第一步骤：发布征地公告

征地公告由县级或市级国土资源部门实施，公告的内容包括：①征地范围、②面积、③补偿方式、④补偿标准、⑤安置途径、⑥征地用途。公告应当张贴在被征收土地所在地的村范围之内。公告作出之后，村民不得抢栽、抢种农作物，也不得抢建建筑物。

第二步骤：征询村民意见

征地公告发布后，由县、市级国土资源主管部门会同乡镇行政机关向村集体经济组织(村民委员会)和村民咨询关于征地公告的六项主要内容的意见。村民委员会或者村民有不同意见的，由县、市国土资源部门记录在案，开始协调处理并告知他们有权提出听证申请，并依法组织听证。处理完毕后，县、市国土资源主管部门也应当将记录在案的异议意见和有关听证材料作为必要的批准材料。

第三步骤：实地调查与登记

土地征用过程中的实地调查程序是至关重要的。在这个环节里面，县级或市级国土资源部门应当会同土地所有权人、使用权人，去征收范围内对被征土地的四至边界、土地用途、土地面积、地上附着物的种类与数量、规格进行实地调查，并将调查情况现场填制成表，一式三份，然后由县级或市级国土资源部门与土地所有权人、使用权人双方共同确认表格内容，确认无误之后由土地所有权人、使用权人签字。县级或市级国土资源部门也应当将土地所有权人、使用权人签好字的表格作为报批的必备材料。

第四步骤：一书四方案

县级或市级国土资源部门做完前三个步骤的工作之后，根据征询、听证、调查与登记的具体情况，拟定出正式的“一书四方案”：一书是指建设用地说明书;四方案包括农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供应土地方案。拟好后再组卷报省级人民行政机关或国务院批准。

第五步骤：张贴征地公告

省级人民行政机关或者国务院作出征地批准文件并下发给征收土地的县级或市级人民行政机关之后，县级或市级人民行政机关国土资源部门应当在10个工作日内进行征地公告，公告内容应当包括以下四个方面：①征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;②被征土地的所有权人、位置、地类和面积;③征地补偿标准和农业人员安置途径;④办理征地补偿登记的期限和地点。另外，公告应当张贴在被征地所在村。

第六步骤：张贴征地补偿安置方案公告

根据省级人民行政机关或经国务院批准的《征收土地方案》，在征地公告之日起45天内张贴在村里，县级或者市级国土资源部门拟订征地补偿安置方案公告，公告应当包括以下六个方面:(一)征用土地的地点、土地类型、面积、附着物的种类和数量、地上青苗的种类和数量、需要安置的农业人口的数量。土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;(四)地上附着物、苗木的补偿标准和支付办法;(五)农业人员安置的具体方式;征地拆迁补偿的其他具体办法。

征地补偿安置方案公告后，村委会和村民或其他权利人如果不同意计划方案，或要求举行听证会的，应当自公告张贴之日起10个工作日内发布不同意见到县或市国土资源部门，后者应该仔细研究，若有需要应当举行听证会。需要修改征地补偿安置方案的，由县、市国土资源部门按照有关法律、法规和批准的征地补偿安置方案进行修改。

第七步骤：报批征地补偿安置方案

县级或者市级国土资源部门应当将公告后的征地补偿安置方案，连同村委会、村民或其他权利人的不同意见及采纳情况一起，报本级人民行政机关审批。

第八步骤：批准征地补偿安置方案

县级或市级人民行政机关批准后公布土地征收补偿安置方案和村委会和村民或其他权利人有其他不同意见经采取审查并决定是否批准后，应当报省国土资源部备案，并由县级或市国土资源部门开始组织实施征地补偿安置工作。

第九步骤：土地补偿登记

村民委员会、村民或者其他权利人应当在征地公告规定的期限内，持土地权属证书，即土地承包合同，到指定地点办理土地补偿登记。逾期不办理的，按照县、市国土资源部门的调查结果进行补偿。

第十步骤：实施征地补偿与土地交付

按规定落实土地补偿之后。