拆迁补偿款是否交税？被拆迁的人员需注意了

城市要发展，政府势必要对一些城中村、棚户区包括一些厂矿以及企业的土地进行征收重新规划建设。政府收回土地给与企业的补偿中，不仅是土地补偿，还有房屋补偿、拆迁中的设备损失、停工损失、安置费等补偿。

对于被收回土地取得的补偿，因为国家的政策明朗，企业和税务的处理方式一致，即不征增值税、土地增值税、企业所得税。那么对于建筑物、构筑物的拆除补偿要不要交税呢？通过对相关的政策进行整理分析如下：

一、增值税：

对于建筑物、构筑物的补偿的征税问题，由于国家政策不明朗，因此在税务处理上存在着以下两种观点：

第一种观点认为，企业取得政府对房屋拆迁合理对价的补偿，具有商业性，属于有偿放弃所有权行为，与转让房屋所有权即销售不动产没有本质区别。根据36号文件第十四条规定，无偿提供服务、无形资产、不动产视同销售的情形。因此，除无偿用于公益事业等特殊规定外，只要是对外提供房屋所有权和土地使用权的，都属于增值税的应税范围，应以房屋补偿额作为计税依据，按销售不动产缴纳增值税。执此观点的有湖北省国税局、北京市国税局。

第二种观点认为，房屋拆迁补偿，从政策、方式、补偿等方面均由政府规定，企业没有自行选择的权利，而正常商业交易买卖双方自由出价、自愿成交。因此，企业取得拆迁补偿和正常销售行为有本质的区别。根据36号文件附件1第十条明确规定，销售不动产，指转让不动产所有权的业务活动。拆迁补偿属于房屋不动产所有权的灭失，并非转让，灭失物权的行为未纳入征税范围。同时，第十四条所规定的，视同销售服务、无形资产或者不动产的情形中，不包括企业取得房屋拆迁补偿，税法没有明确规定则属于不征税范围。

个人非常认同第二种观点，企业被迫拆迁，取得的建筑物、构筑物的拆迁补偿，属于国家违约提前收回土地而给土地使用者带来的损失，且这些建筑物、构筑物因为政府收回土地而灭失，而灭失物权的行为不能和销售房产相提并论，因此不能作为增值税的征税范围，不应缴纳增值税。

结论：企业因城市实施规划、国家设施需要而搬迁取得的建筑物、构筑物拆迁补偿免征增值税。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条　有下列情形之一的，免征土地增值税：(二)因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

此初“因国家建设需要依法征收、收回的房地产。”根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条：“条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

结论：企业因城市实施规划、国家设施需要而搬迁取得的建筑物及构筑物拆迁补偿免征土地增值税。

三、企业所得税

(一)政策依据：《国家税务总局关于发布企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告(国家税务总局公告2012年第40号)

第十五条　企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

第十六条　企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。

第十七条　下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：

1、从搬迁开始，5年内(包括搬迁当年度)任何一年完成搬迁的。

2、从搬迁开始，搬迁时间满5年(包括搬迁当年度)的年度。

第二十二条　企业应当自搬迁开始年度，至次年5月31日前，向主管税务机关(包括迁出地和迁入地)报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料。逾期未报的，除特殊原因并经主管税务机关认可外，按非政策性搬迁处理，不得执行本办法的规定。

结论：企业因政策性拆迁取得的搬迁补偿收入，不立即作为当年度的应税收入征税，而是在搬迁周期内，扣除搬迁支出后统一核算;在搬迁完成年度(从搬迁开始不超过5年)将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。而对于非政策性搬迁，则需要在取得搬迁收入的当年度将搬迁所得计入当年的企业应纳税所得额计算纳税。

(二)政策性搬迁免税条件

1、政策性搬迁的要求

《国家税务总局关于发布企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告(国家税务总局公告2012年第40号)第三条　企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：

(1)国防和外交的需要;

(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要;

(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(5)由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

2、政策性搬迁的资料准备

《国家税务总局关于发布企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告(国家税务总局公告2012年第40号)第二十二条、第二十三条规定：企业应向主管税务机关报送的政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料，包括：企业应当自搬迁开始年度，至次年5月31日前，向主管税务机关(包括迁出地和迁入地)报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料，包括：

(1)政府搬迁文件或公告;

(2)搬迁重置总体规划;

(3)拆迁补偿协议;

(4)资产处置计划;

(5)其他与搬迁相关的事项。

逾期未报的，除特殊原因并经主管税务机关认可外，按非政策性搬迁处理。