棚户区改造的条件和要求，无规则不成方圆

国务院常务会议2015年6月17日会议决定，按照倡导以人为本的新镇部署的三年行动计划的实施，棚户区改造，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套，农村危房1060万套。这一制度设计决定了“十三五”期间，棚户区改造将成为目前我国经济基础设施建设的重要组成部分。2019年“两会”工作报告再次明确，棚户区改造项目将继续推进，不会“暂停”或完全停止。所以，开始条件的棚户区到底是什么呢？老百姓又该如何对项目发展初期的合法性进行加以审查呢？

所谓棚户区改造建设项目，即改造有棚户区连续实施建筑物的特点。它可以通过征收拆迁这一“推倒新建”的方式进行，还可以采取加固，改造，方式进行翻新，形式可谓多种多样。当然，在现实中征收拆迁模式是比较常见的。中国从2009年开始，对中国国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模改造，主要是针对一些使用年限较长、基础设施破旧、住房密度大、生活环境脏乱等地区或者城中村，主要就是为了改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。

而棚户区改造的特点，就是房屋呈简易结构(如简单的建筑物或筒子楼，没有独立卫生间厨房)，建筑密度较大的影响，利用工作经验很长一段时间(通常建立超过20年) ，房屋质量差，建设信息安全风险和更多的风险(尤其是火，水，电的安全性)，使用功能不发达和配套基础设施不健全等。故此，“棚户区”并非没有严谨的法律相关概念，而是可以作为一个国家需要通过研究分析列举、描述结合所产生的相对比较模糊的范畴。

为了达到棚户区改造，原住民标准的房屋征收，根据根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，由行政机关组织实施，集中危险按照有关规定城乡规划，基础设施执行不力，需要大量的旧城改造中，一般应证明棚户区“危险”集中，基础设施落后。这里提到的“旧城改造”的概念在实践和棚户区基本上是相同的，也适用《条例》和特殊的地方法规规定的类项目的改造。

所谓“危房”，是指结构已严重损坏或承重构件已成为危险构件，随时可能失去结构的稳定性和承载能力，使房屋不能用于保证自身居住和使用安全。构成危险的，应该由市，县人民行政机关房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构经过调查、现场查勘、检测验算等程序后出具鉴定文书来判定。

棚户区改造不仅要满足上述基本条件，而且要按照法律规定的正当程序进行：

1. 具体把棚户区改造纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，“四规划一计划”要齐备;

被征收人可通过行政机关信息公开申请或相关网站查询获知这一项是否符合，也可以在起诉房屋征收决定的诉讼中审查被告区、县行政机关的举证。

2.就棚户区改造及征收的必要性、公益性质，可以举行公开听证会或专家论证;

3.符合市，县用地审查的用地项目用地总体规划批准，由土地预审意见出具的规划和自然资源部门项目;

4.由改革部门进行分析项目立项审批或核准;

5.由城乡规划部门审查项目是否符合城乡规划和专项规划，并颁发“一书两证“;

6.环境保护部门进行的项目环境影响评价;

7.市县级行政机关稳定风险评估，涉及被征收人数量较多的，应当经行政机关常务会议讨论决定;

这项工作是否符合规定，被征收人可以进行审查。这里面包括以下两个东西，(1)是否社会稳定风险能力评估，(2)是否经行政机关常务会议讨论决定。

8.房屋署征收制定征收补偿方案，报市，县行政机关组织方案论证，公示征求公众意见。如果大部分的范围内棚变化对程序的罚款有异议的，市，县的行政机关也应组织被征收人和公众代表进行听证，并根据情况修改方案。在这里，有必要强调的棚户区改造安置房建设实现就地和迁地保护相结合，把原地安置为主。在一些地方，以棚户区改造的名义征收，但并不在原地重新进行改善居民条件的建设行为，实际是囤积土地以备后续出让，该类改造的合法性值得斟酌，甚至应该被推翻。上述专家论证、提意见、听证、修改方案等步骤均需由征收方在诉房屋征收决定的庭审中依法举证证明。

9.征收补偿费用足额到位、专户存储之后，由市，县人民行政机关征用补偿费用，使行政机关房屋征收的决定，开始征收补偿安置工作。

10.如果是针对目前农村集体土地上房屋的棚户区改造，则应当先行完成集体主义土地征收，而不得通过直接590号令所规定的程序来在集体土地上开展棚改项目。

最后，律师想说的是，启动棚户区改造项目有严格的程序要求，不能简单地说改造转型。随着棚改的对象，拥有的条件和程序进行全面的了解，以被启动棚户区改造后不处于被动地位。一旦发现涉案棚户区改造项目有违法之嫌且其补偿方案明显不能接受，就要尽早委托专业律师，起诉涉案房屋征收决定，以维护自己的合法利益和补偿。