被纳入城市规划区的集体土地房屋该如何补偿？

征收补偿决定一般是由市县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定向国有土地上的房屋的权属人作出，该条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”据此，可以发现征收补偿决定的作出一般是针对国有土地上的房屋，但现实中也有一些被纳入城市规划区的集体土地的房屋收到了市县级政府作出的征收补偿决定，即对案涉房屋的征收程序是按照国有土地的规定，而补偿却按照集体土地的标准进行补偿。那么在这种情况下对征收补偿决定不服起诉，应当从哪些方向着手阐述呢？笔者认为有如下几点：

一、集体土地上房屋征收可以参照国有土地上房屋的征收流程下达征收补偿决定。

《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅<关于加强监督监察进一步规范征地拆迁行为的通知>》明确规定，“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行”。据此，针对集体土地的房屋作出《征收补偿决定书》法律适用并无不当。

二、征收补偿决定作出及征收房屋的应当符合法定程序。

需注意，既然对于纳入城市规划区内的集体土地的房屋可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的程序进行征收，那么在对集体土地上的房屋进行征收时，也应当满足以下几点：首先，集体土地的房屋在被征收前应当先向省级以上政府申报土地征收审批手续;其次，对于被征收房屋的评估，也应当参照国有土地上的征收程序，保障被征收人选择评估机构的权利，并依法作出分户评估报告，保障被征收人提出评估复核、申请鉴定的权利;再次，保障被征收人对补偿方式的选择权，被征收人既可以选择产权置换，也有权利选择货币补偿，而实践中大多征收补偿决定直接确定了案涉房屋的补偿数额，而未保障被征收人选择产权置换的权利。

三、已经纳入城市规划区的集体土地上房屋，被征收人有权要求参照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿。

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条第一款“征收土地应当给予公平合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。”《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

据此，如果集体土地上的房屋早已经纳入城市规划区，那么被征收人有权利要求被告参照国有土地上房屋征收补偿标准予以补偿，征收单位也应当要求评估机构参照征收决定作出之日起周边房地产市场价对原告房屋进行评估，并按照评估结果予以补偿，保障被征收人的原有生产生活水平不降低。

四、结论。

综上，对于集体土地上的房屋，征收单位完全可以按照国有土地上房屋征收程序进行，但既然被征收房屋已经纳入城市规划区，参照国有土地上房屋进行征收也应符合法律规定，不应偏偏在补偿这一环节仍然按照集体土地上的房屋征收标准进行补偿，此举既无法保障被征收人的合法权益，也出现了程序正当和维护行政相对人实体利益的严重割裂。